O que diz a lei
Três regras resolvem a maior parte das dúvidas:
- O índice é livre, com exceções. Proprietário e inquilino escolhem o índice no contrato. Não pode ser moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo (art. 17 da Lei 8.245/1991).
- O prazo mínimo é de um ano. Cláusula de reajuste com periodicidade menor que um ano é nula (art. 2º, § 1º, da Lei 10.192/2001).
- Dá para negociar. As partes podem combinar um novo valor ou mudar a cláusula de reajuste a qualquer momento, de comum acordo (art. 18 da Lei 8.245/1991).
Reajuste não é o mesmo que revisão. O reajuste aplica o índice do contrato. A ação revisional, que ajusta o aluguel ao preço de mercado quando não há acordo, só pode ser pedida depois de três anos de contrato ou do último acordo (art. 19 da Lei 8.245/1991).
Os índices mais comuns
| Índice | Quem calcula | O que mede |
|---|---|---|
| IGP-M | FGV | Preços ao produtor, ao consumidor e da construção civil |
| IGP-DI | FGV | A mesma composição do IGP-M, com outro período de coleta |
| IPCA | IBGE | Inflação ao consumidor (é o índice oficial de inflação do país) |
| INPC | IBGE | Inflação ao consumidor das famílias de menor renda |
| IVAR | FGV | Variação dos aluguéis residenciais, calculada a partir de contratos de locação |
Por muitos anos, o IGP-M foi o padrão dos contratos de aluguel. Depois da disparada dele em 2020 e 2021, ficou mais comum ver contratos novos com IPCA ou IVAR. Para a imobiliária, o importante é que cada contrato diga com clareza qual índice usa, e que esse índice seja aplicado sem erro.
Como calcular o reajuste
A conta é simples: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada do índice em 12 meses). A FGV e o IBGE divulgam o acumulado de 12 meses de cada índice, então não é preciso multiplicar mês a mês.
Dois pontos merecem atenção. Primeiro, qual mês usar: o contrato deve dizer qual acumulado vale para o reajuste; se não disser com clareza, combine por escrito. Segundo, índice negativo: há contratos que aplicam a queda e há contratos que só aplicam a variação positiva. De novo, vale o que está escrito.
Os erros que custam caro
- Esquecer o reajuste. O contrato faz aniversário, ninguém percebe, e o proprietário passa meses recebendo o valor antigo.
- Usar o índice ou o mês errado. Aplicar IPCA num contrato com IGP-M, ou pegar o acumulado de outro período.
- Reajustar antes de 12 meses. A cláusula com periodicidade menor que um ano é nula, e o inquilino pode contestar.
- Não avisar o inquilino. O boleto chega com outro valor, sem explicação, e o que era rotina vira reclamação.
- Reajustar e esquecer o resto. O valor muda no contrato, mas o boleto, o repasse e o controle do proprietário continuam com o valor antigo.
Como comunicar o reajuste
A melhor forma de evitar atrito é avisar antes do primeiro boleto com o valor novo, por escrito, mostrando a conta:
- o índice previsto no contrato e o período usado;
- a variação acumulada;
- o valor atual, o valor novo e a partir de qual vencimento ele vale.
O proprietário também deve saber do reajuste. Para ele, é a confirmação de que a imobiliária está cuidando do contrato.
Checklist do mês
- Tenho a lista dos contratos que fazem aniversário neste mês e no próximo
- Conferi o índice e o período previstos em cada contrato
- Usei o acumulado de 12 meses divulgado pela FGV ou pelo IBGE
- O inquilino foi avisado por escrito, com a conta
- O boleto, o repasse e o extrato do proprietário já estão com o valor novo
Como funciona no Neat
No Neat, o índice de reajuste fica no próprio contrato de locação, e o sistema cuida da conta:
- Reajuste automático no 12º mês, pelo índice do contrato: IPCA, IGP-M, IGP-DI, IVAR e outros
- Índices mantidos pela CBB: a imobiliária não precisa buscar e digitar o índice todo mês
- Parcelas geradas ao aprovar o contrato: um contrato de 36 meses gera as 36 faturas
- Boletos em lote: uma remessa para o mês, já com os valores atualizados
- Desconto por antecipação em até 3 faixas, configurado no contrato
Quer ver o reajuste funcionando no Neat?
Na demonstração, mostramos o contrato de locação, o índice de reajuste e as parcelas geradas.
Agendar demonstração gratuitaReajuste esquecido é um dos retrabalhos que aparecem em quanto custa o trabalho manual na imobiliária. E, para acompanhar a carteira como um todo, veja os 7 indicadores que todo dono de imobiliária deveria acompanhar.
Este artigo é informativo e não substitui a orientação jurídica para cada contrato. Referências: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e Lei 10.192/2001.